最終更新日：2026/10/1

■こんな方が対象です

• 海外赴任中に、日本の自宅を賃貸に出している
• 海外に住みながら、日本のマンションや戸建てに投資している
• 日本の不動産を売る予定がある

 

■まず知っていただきたいこと：家賃から20.42%が引かれている場合があります

非居住者の方が日本の不動産を貸すと、借主や管理会社は家賃の総額から20.42%(所得税20%と復興特別所得税0.42%)の所得税を差し引いて国に納めていることがあります(所得税法212条1項)。

つまり、貸主であるあなたの税金の前払いにあたります。

※借主が個人で、その方ご自身やご親族がお住まいになるような場合は源泉徴収不要となります。

 

一方、本来の税金は、家賃から経費を引いたもうけ(所得)にかかります。経費には、管理費・修繕費・固定資産税・ローンの利息・減価償却費などが含まれます。そのため、確定申告をすると差し引かれた税金の一部または全部が戻ってくるケースが少なくありません。還付の申告は5年前の分までさかのぼって行うことが可能です(国税通則法74条)。

 

■よくあるご質問

 

Q1. 海外に住んでいても、日本で確定申告が必要ですか?

日本の不動産を貸したり売ったりして得た所得は「国内源泉所得」にあたります(所得税法161条1項5号・7号)。この所得が基礎控除額を超える場合は、原則として日本で確定申告が必要です。

特に注意が必要なのは、借主が個人で、自分や家族が住むために借りている場合です。この場合は源泉徴収されません(所得税法施行令328条2号)。前払いの税金がない状態なので、申告と納税を忘れないようにしてください。

 

Q2. 海外にいながら、どうやって手続きしますか?

「納税管理人」を定めて、税務署に届け出ます(国税通則法117条)。納税管理人は、申告書の提出や納税をあなたの代わりに行う人で、個人でも法人でもかまいません。ご家族のほか、税理士に依頼することもできます。

※税理士に依頼するメリットとして、電子申告対応可能という点が挙げられます。あなたに代わり、税理士が電子で確定申告書を提出します。ご家族等に依頼する場合は紙の申告書を郵送したり、税務署へ持参する必要が出てきます。

申告期間は、原則として翌年2月16日から3月15日までです。

※還付を受けるだけの申告であれば、1月1日から提出可能です。

 

Q3. 日本の住民税はかかりますか?

住民税は、その年の1月1日に日本に住所がある人にかかります。海外に住んでいる方は、日本で不動産所得があっても住民税はかかりません。

なお、出国した年の住民税(前年の所得にかかる分)は、その年の1月1日に住んでいた市区町村で課税されます。

 

Q4. 使える所得控除はありますか?

非居住者が使える所得控除は、基礎控除・寄附金控除・雑損控除(国内の資産に生じた損失に限ります)の3つです(所得税法165条)。医療費控除や扶養控除などは使えません。

また、令和7年分から始まった基礎控除の上乗せ(租税特別措置法41条の16の2)は、年間を通じて海外に住んでいる方には適用されません。

一方、年の途中で出国した場合は、日本に住んでいた期間について、医療費控除や社会保険料控除なども受けられます。

 

Q5. 日本の不動産を売るときの注意点は?

• 売却代金から10.21%が源泉徴収されます。つまり、手取りは売買代金の89.79％相当額となります。ただし、不動産の売買金額が1億円以下で、かつ、購入した個人が自己またはその親族の居住の用に供するためのものである場合には、源泉徴収の必要はありません。売却した非居住者の方は、確定申告をすることにより、源泉徴収された金額を精算することとなります。
• 自分が住んでいた元の自宅を売る場合は、3,000万円の特別控除を使える可能性があります(租税特別措置法35条)。非居住者の方も対象です。ただし、住まなくなった年の3年後の12月31日までに売る必要があります。海外赴任中の方は、売る時期によって税額が大きく変わることがあります。

 

■出国する年の申告スケジュール

• 出国までに納税管理人を決めた場合：1月1日から出国までのすべての所得と、出国後の国内源泉所得を合わせて、翌年3月15日までに納税管理人を通じて申告します。
• 納税管理人を決めずに出国する場合：出国の日までに「準確定申告」が必要です(所得税法127条)。そのうえで、出国後に国内源泉所得があれば、翌年にもう一度申告します。

 

　◆よくある失敗

• 納税管理人を決めずに出国し、申告が遅れてしまった
• 借主が個人だったので源泉徴収されておらず、税金を払っていなかった
• 申告すれば戻る税金を、何年も請求しないままにしていた
• 帰国後に自宅を売り、3,000万円控除の期限を過ぎていた

 

■海外からでもご相談いただけます

当事務所では、オンライン面談とメールで、非居住者の方の確定申告と納税管理人をお引き受けしています。時差のある地域の方にも対応します。

 

「自分は申告が必要?」「税金は戻る?」といったご質問だけでも、お気軽にお問い合わせください。

弊所では、非居住者（海外在住）の方の不動産所得や不動産の譲渡（売却）に関する確定申告を承っておりますので、お問い合わせフォームより、お気軽にご連絡ください。

【参考料金】

申告の内容にもよりますが、マンション等3室以内であれば、不動産所得の申告・納税管理人の費用を含めて88,000円(税込)より、承っております。

不動産の譲渡所得の申告については、132,000円(税込)より、承っております。

※不動産を取得した年分や不動産の数が多い場合には追加料金が発生いたしますが、お見積・初回のご相談（オンライン面談等）は無料となりますので、まずはメールにてお気軽にお問い合わせください。

※資料のやり取りや税金の納付・還付等、基本的にはオンラインですべて完結可能です。

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