最終更新日：2023/10/24

1.国内にある不動産の貸付けや譲渡による所得がある場合には確定申告が必要

海外転勤によって非居住者となる場合に、それまで住んでいた自宅を賃貸に出したり、元々外国に居住している人が日本のマンションや戸建てを投資目的で購入し、賃貸に出したり、不動産を売却したりして、日本国内で生じた所得（国内源泉所得）があるときは、日本で確定申告が必要になる場合があります。

2.納税管理人を定める必要がある

確定申告が必要となる場合には、納税管理人を定め、「所得税・消費税の納税管理人の届出書」を、その人の納税地を所轄する税務署へ提出することとなります。

※納税管理人とは、確定申告書の提出や税金の納付などを非居住者に代わってする人のことです（納税管理人は法人でも個人でもどちらでも大丈夫です）

3.非居住者の所得控除は限定的

基本的には非居住者が適用できる所得控除は「基礎控除」「寄付金控除」「雑損控除」の３つに限定されています。

※ただし、日本の居住者が年の途中で出国し、非居住者となった場合には、居住者であった期間に応じて、医療費控除や社会保険料控除等を受けることができます。

4.非居住者には住民税は課税されない

住民税はその年の1月1日に住民登録がある場合に課されるものとなりますので、海外に住んでいる方に不動産所得等の国内源泉所得があったとしても、住民税が課されることはありません。

※日本にお住いの方が出国する場合は、出国した年の1月1日に住民登録をしていた市区町村において住民税が課されます。

5.申告等の方法

(1)　出国の時までに納税管理人を指定した場合

その年1月1日から出国する日までの間（以下「居住者期間」といいます。）に生じたすべての所得と、出国した日の翌日からその年12月31日までの間（以下「非居住者期間」といいます。）に生じた国内源泉所得の合計額について、翌年2月16日から3月15日までの間に納税管理人を通じて確定申告および納税をする必要があります。

(2)　納税管理人を指定しないで出国する場合

居住者期間に生じたすべての所得について、出国の日までに確定申告（準確定申告）をする必要があります。

そして、この準確定申告をしたとしても、非居住者期間に国内源泉所得が生じる場合には、居住者期間に生じたすべての所得と非居住者期間に生じた国内源泉所得との合計額について、納税管理人を通じるなどして、翌年2月16日から3月15日までの間に確定申告および納税をする必要があります。

(3)　年を通じて海外に勤務している場合

海外勤務となった年の翌年以後も、日本国内に国内源泉所得があり、その所得の金額が基礎控除額を超える場合には、原則として、翌年2月16日から3月15日までの間に納税管理人を通じて確定申告をする必要があります。

この場合の所得控除については、雑損控除、寄附金控除および基礎控除(注)だけが適用できます。ただし、雑損控除については、国内にある資産について生じた損失に限られます。

（注）　年を通じて海外に勤務している場合は、令和７年12月１日に施行され、令和７年分から適用される租税特別措置法第41条の16の2の規定による基礎控除額の加算は適用されません。

なお、非居住者が日本または租税条約の相手国の社会保険制度の下で支払った一定の保険料については、一定の金額を限度として控除することができます。

また、国内にある不動産の賃貸料については、原則として、非居住者がその支払を受ける際に20.42パーセント（所得税20パーセント、復興特別所得税0.42パーセント）の税率で源泉徴収されますが、この源泉徴収税額の還付を受けるための申告を行うこともできます。

弊所では、非居住者（海外在住）の方の不動産所得や不動産の譲渡（売却）に関する確定申告を承っておりますので、お問い合わせフォームより、お気軽にご連絡ください。

【参考料金】

申告の内容にもよりますが、マンション等3室以内であれば、不動産所得の申告・納税管理人の費用を含めて88,000円(税込)より、承っております。

不動産の譲渡所得の申告については、132,000円(税込)より、承っております。

※不動産を取得した年分や不動産の数が多い場合には追加料金が発生いたしますが、お見積・初回のご相談（オンライン面談等）は無料となりますので、まずはメールにてお気軽にお問い合わせください。

※資料のやり取りや税金の納付・還付等、基本的にはオンラインですべて完結可能です。

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